La residencialidad contraataca. Dos años después de que esta revista detallara en su artículo de portada cómo los distritos de Limatop estaban flexibilizando sus exigencias para adecuarse a la demanda millenial, las nuevas gestiones municipales están retrocediendo en todo lo avanzado. Los alcaldes de Barranco, Miraflores, San Borja, La Molina, Surco y San Isidro —en distinta medida, pero misma dirección— están endureciendo parámetros clave para el sector inmobiliario, como las alturas y el área mínima de los departamentos. Todo ello golpea el avance del mercado de viviendas, que desde el año pasado venía en recuperación.
Esta contraofensiva, paradójicamente, se da en el medio de un plan agresivo de promoción de la vivienda social impulsado por el gobierno. A punta de decretos, subsidios y flexibilización de parámetros, el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS) se incluye en el desarrollo inmobiliario y en el poder adquisitivo, con el objetivo de reducir su déficit de vivienda. Y hasta ahora ha tenido éxito. Sin embargo, frente a las municipalidades de los distritos principales el MVCS ha decidido no combatir. Esto pone a tu disposición un limbo de planificación urbana que perjudica tanto a los desarrolladores como a los ciudadanos, por su impacto directo sobre la movilidad.
La atomización de las ordenanzas municipales en los últimos meses se configura en un camino que se bifurca en direcciones opuestas. Un paso para cumplir los primeros cien días de la gestión, es muy poco que el nuevo alcalde metropolitano, Jorge Muñoz , ha hecho para las riendas de este problema. La pregunta que se hace en el mercado, entonces, es natural: ¿Hacia dónde va va?
EN CONTRA DE LA DEMANDA
Las ordenanzas de las municipalidades de Lima top nadan contra la corriente. “Prefiero que sus distritos no se densifiquen y su solución sea en los departamentos más grandes, pero con eso va en contra de lo que está pasando en el mercado. El mercado no se mueve por las intenciones de los alcaldes, sino por su propia naturaleza ”, explica Andrés Zubiate, gerente general de Arteco.
El promedio de los departamentos en la venta se ha venido reduciendo sostenidamente desde hace seis años. Los tiempos de la caída en el mercado hace tres años. “Eso pide la demanda ahora: menos dormitorios, cerca del trabajo”, dice Francisco Grippa, economista jefe de BBVA Research.
Esta tendencia es a profundizar debido a la reducción del porcentaje de dependientes del familiar que trabaja. “Si menos gente depende de quien compra la vivienda, no tengo sentido tener departamentos tan grandes”, dice Grippa. La menor área de la mano en la mano con la mayor altura de los edificios en la nueva inclinación de las ciudades alrededor del mundo por ser más densas, más compactas y más eficientes.
Pero los distritos primarios , que por sí sí son menos densos que los rodeanos (ver gráfico Densidad por distrito ), van al revés. El caso emblemático es el de barranco. Su nuevo alcalde, José Rodríguez, áreas mínimas de los departamentos de 30 m2 a 60 m2 para el 15% del edificio, 75 m2 para el 35% y 90 m2 para el 50%. La idea —dice— es “regular la densidad” para evitar la “tugurización”.
Los demás siguen lógicas similares. El alcalde de La Molina, Álvaro Paz de la Barra, ha prohibido todos los proyectos de vivienda en su distrito; el de Surco, Jean Pierre Combe, dice que no son muy altas; el de San Isidro, Augusto Cáceres, asegura que se busca “canalizar el crecimiento poblacional”; El nombre de Miraflores prefirió no participar en la elaboración de este artículo, pero heredó —conceder las fuentes— los parámetros ya los endurecidos de su predecesor, Jorge Muñoz; y el de San Borja, Alberto Tejada, suspendió una bonificación de altura para proyectos verdes de la gestión anterior, para “evaluar sus beneficios”. “Si San Borja dice que el departamento más pequeño va a tener 90 m2, es ridículo”, dice Zubiate. “Para un dormitorio, esa es la zona mínima para un millonario”,
Pero ni los millonarios se consultan departamentos tan grandes. El Exceso de demanda f en los Segmentos medio-alto y alto (ver gráfico Oferta y demanda f ), SEGÚN Grippa, podria deberse, Justamente, una cola los departamentos Grandes hijo Muy.
DISTRITOS: PEQUEÑOS PAÍSES
La atomización de los criterios sobre los parámetros urbanos es el origen de esta disparidad. Cada uno de los temas es lo que se considera correcto. “Los alcaldes creen que los distritos son su chacra. La regulación no está relacionada con la del gobierno ”, explica Rossana Natteri, socia del estudio Olaechea.
En la batalla con las municipalidades por el ordenamiento de Lima, el MVCS ha preferido ceder. “Son los municipios los que tienen el control sobre la planificación urbana. Nosotros, directamente, no podemos intervenir”, dice el ministro de Vivienda, Carlos Bruce. En cambio, el MVCS concentra sus esfuerzos en la vivienda social. “El enfoque que tenemos es: subsidios para la demanda y generación de oferta mediante un programa de habilitación de suelo”, explica Bruce.
Además de subsidios como el ‘bono verde’, la semana pasada el MVCS modificó el Reglamento Especial de Habilitación Urbana y Edificación para flexibilizar los parámetros de desarrollo de vivienda. “Los cambios facilitan al inversionista habilitar los predios y se amplía la zona en la que puedes construir”, explica Cristian Lindley, asociado seniorde infraestructura de CPB Abogados. El reglamento, sin embargo, sólo afecta a la vivienda social.
Así, los caminos se bifurcan. Lima top obliga a las inmobiliarias a hacer departamentos más grandes y caros, lo que se traduce en poco crecimiento de la densidad poblacional, mientras que en los distritos que la rodean se desarrollan megaproyectos sociales. “Lima Metropolitana hoy no tiene ninguna injerencia, pero debería ser la que concentre la regulación macro. En el largo plazo, la solución es deshacer la repartición de poderes menores a autoridades locales y dárselos al Instituto Metropolitano de Planificación”, considera Zubiate.
¿Y LA MOVILIDAD?
Que los distritos prime hayan empezado su propia cruzada contra la densificación no sólo afecta a las inmobiliarias, sino también —y sobre todo— a los ciudadanos. “En ciudades en las que se aumenta la densidad se puede tener un traslado mucho más fluido, porque más personas viven cerca del trabajo o el comercio”, señala Luciano Stucchi, profesor de la Universidad del Pacífico que estudia el tráfico utilizando la dinámica de sistemas.
Como ya explicó esta revista, la mejor forma de densificar una ciudad es de forma gradual del centro a la periferia. Y los distritos primefuncionan como centro en Lima. La relación entre quienes viajan allí y quienes viven en ellos es de 23.8, mientras que la de otros seis distritos periféricos elegidos al azar es de 16.6, según cifras de la Autoridad Autónoma del Tren Eléctrico (ver gráfico Ratio viajes/habitantes).
“Lima tiene varios centros, lo que no se ve en la concentración solo en uno, sino también en los otros [Norte, Sur y Este]. Pero el más importante es el del centro ”, dice Stucchi. Exactamente ese lugar de los distritos que se encuentran en una redacción más estrecha para salvar su ‘residencialidad’. El problema es que, en ese camino, perdemos todos: inmobiliarias, empresas y ciudadanos. Hacia allá vamos.
